아파트, 주택담보대출 어려운 용어들, LTV, DTI, DSR 한 번에 알아봅시다.

주택 구매 시 반드시 알아야 할 용어가 있다? 

 

 

부동산 공부 중에서 가장 첫번째 단계는 주택담보대출 용어들을 알아두어야 하는 것입니다. 오늘은 주택담보대출의 기본적인 내용에 대해 정리해보고자 합니다. LTV, DTI, DSR은 부동산을 하는 사람들이라면 절대 모를 수가 없는 용어입니다.

 

 

최근 부동산 및 대출 규제와 관련된 뉴스에서 뺴놓지 않고 나오는 단어들인데요. 거의 세트 수준으로 붙어다니는 이 단어들은 '주택담보대출'의 내용들이 반드시 따라옵니다.

 

특히 결혼을 앞두고 있는 예비신혼부부이거나 취업 후 내 집 마련을 목표로 하는 청년들이라면 더 적극적으로 해당 내용에 대해 공부해볼 필요가 있습니다. 어려워 보이는 세 가지 용어들을 오늘 깔끔하게 정리해보시기 바랍니다.

 

 

주택담보대출 용어 바로알기

 

※ 목차

1. LTV, DTI, DSR의 뜻은?

2. LTV와 DTI : 대출 금액 제한에 대한 수치

3. DTI : 주택담보대출 원리금 상환액이 소득에서 차지하는 비중 

4. DSR : 상환능력에 대한 수치 

5. 주택담보대출 바로 알기 

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1. LTV, DTI, DSR의 뜻은 ?

우선 기본적으로 LTV, DTI, DSR의 뜻을 알아둘 필요가 있습니다. 비슷하면서도 헷갈리는 단어들이라 외워둘 필요가 있는데요. 기본적인 뜻을 알고 개념을 알면 쉬워질 것입니다. 

 

주담대는 ?	주담대란 주택담보대출의 줄임말을 뜻합니다. 주택을 담보물로 금융 기관에서 돈을 빌리는 것을 의미
LTV란 ?	Loan to Value Ratio란 뜻으로 주택담보인정비율을 말함. 다시 말해 주택을 담보로 대출 받을 때 주택의 가치 대비 최대 얼마까지 대출을 받을 수 있는지를 알 수 있는 지표
DTI란 ?	Debt to Income Ratio의 약자로 총부채상환비율을 뜻함. 다시 말해 연간 소득에서 1년 동안 본인이 상환해야 하는 부채 원금과 이자가 차지하는 비중을 말함
DSR이란 ?	Debt Service Ratio의 약자로 총제적 상환능력 비율을 말함

 

위 단어들만 일단 기억해두시면 좋습니다. 그럼 이 단어들로 무엇을 알 수 있을까요 ? 

 

 

2. LTV와 DTI : 대출 금액 제한에 대한 수치

보통 주택을 구매할 때 100% 자신의 자금으로 주택을 구입하는 사람들은 많이 없습니다. 대부분은 금융회사에서 주택구입자금의 일부를 대출 받아 사용하는데요. 주택담보대출을 통해 주택 구매에 필요한 금액을 일부 충당을 하는 것이라고 보시면 됩니다.

 

 

하지만 금융회사에서는 모든 사람들에게 쉽게 대출을 해주지도 않을 뿐더러, 최근 부동산 시장에서 집값을 잡고 다주택자를 규제하려는 목적으로 대출에까지 어려움이 생기고 있는데요. 이러한 대출금액 제한 기준에 관한 용어는 주택담보대출 LTV, DTI, DSR 중 LTV와 DTI에 관련이 있습니다.

 

 

LTV는 주택담보인정비율을 말하는 것입니다. LTV는 주택담보가치 대비 대출이 가능한 금액을 의미하는데요. 쉽게 말하자면 주택 시세 대비 몇 프로까지 주택담보대출을 받을 수 있는지 한도를 확인하는 용어입니다. 여기서 말하는 시세는 대부분 KB부동산시세, 감정가액, 국세청 기준시가 등 공신력 있는 자료를 활용합니다.

 

LTV(주택담보인정비율) = 주택담보대출 취급한도 / 주택 가격(주택담보대출 취급한도=주택가격X주택담보인정비율(LTV)) 

 

LTV는 주택을 담보로 돈을 빌려줄 때 한도액을 정하는 기준이기 때문에 상당히 중요합니다. LTV가 70% 라면 집값의 최대 70%까지만 대출을 받을 수 있다는 것을 의미합니다.

 

 

10억원짜리 집을 살 때 LTV만 놓고 보면 7억원까지만 대출이 가능하다는 뜻인데요. 신혼부부나 청년 무주택자, 생애최초 주택 구입자 등은 적용 비율에 우대를 받을 수 있으니 이러한 조건까지 꼼꼼히 검토해보셔야 합니다.

 

 

3. DTI : 주택담보대출 원리금 상환액이 소득에서 차지하는 비중을 뜻함  

DTI는 총부채 상환비율을 말하는데요. 대출이용자의 연소득대비 대출 상환액을 의미하는 용어입니다.

 

총부채상환비율(DTI) = (주택담보대출의 연간원리금 상환액 + 기타 대출*의 연간이자 상환액) /  연간 소득

 

DTI 비율은 연간 소득을 연간 대출상환액으로 나눈 금액에 100을 곱해서 계산하는데요. 기타 대출과 차이가 있는 것이 주택담보대출은 '이자상환액'만을 반영한다는 것입니다. 지역에 따라서 DTI 제한이 없는 곳도 있으니 반드시 확인을 하셔야 합니다.

 

4. DSR : 상환 능력에 대한 수치 

DSR은 총체적 상환능력 비율을 말합니다. 개인별로 DSR 수준을 관리하기 위해 적극적으로 고려하는데요. DSR은 연간 소득을 연간 대출상환액으로 나눈 후 100을 곱해서 확인할 수 있습니다. 연간 대출상환액은 모든 대출의 원금 및 이자 상환액이 포함됩니다.

 

총체적상환비율(DSR) = (주택담보대출의 연간원리금 상환액 + 기타 부채* 연간원리금 상환액) /  연간 소득

 

주택담보대출 LTV, DTI, DSR을 활용하여 규제를 하는 이유는 명확합니다. 과도한 가계부채로 인한 피해를 막기 위함인데요. 과거에는 이 수치가 높으면서 누구나 대출을 받아 부동산을 구입할 수 있었습니다. 정부에서 이를 규제하는 이유는 자신이 가진 부채의 연간 상환액과 소득을 고려하라는 의미이겠죠.

 

2023년 7월 부터는 1억원이 넘으면 DSR이 적용됩니다. 현재는 투기지역과 투기과열지구, 조정대상지역 등 규제지역의 6억원 초과 주택에 대해서만 주담대를 받거나 1억원이 넘는 신용대출을 받을 때 40% DSR이 적용된다는 점 또한 알아두시길 바랍니다.

 

5. 주택담보대출 바로알기 

대출제한을 제대로 알기 위해서는 자신이 주택 구입을 하려는 지역이 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 중 어느 곳에 해당하는지 반드시 파악을 해야 합니다. 이러한 지역 및 지구에 따라서 비율의 수치가 모두 달라지기 때문입니다. 

 

 

오늘 주택담보대출 LTV, DTI, DSR에 대한 용어를 한 번 다루어보았는데요. 주택담보대출 LTV, DTI, DSR는 대출 시 정말 기본 중에 기본입니다. 부린이라면 반드시 정확하게 짚고 넘어가야 할 용어라고 보시면 됩니다. 

 

 

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